Immobilier : un déficit foncier déductible doublé pour certains propriétaires

Immobilier : un déficit foncier déductible doublé pour certains propriétaires
Immobilier : un déficit foncier déductible doublé pour certains propriétaires

Le projet de loi de finances rectificative pour 2022 qui vient d’être adopté prévoit, sous conditions, un dispositif de revalorisation du montant du déficit foncier déductible du revenu global jusqu’en 2025. Un premier pas très attendu en faveur des propriétaires bailleurs.

Enfin une nouvelle fiscale qui pourrait apporter un peu de baume au coeur des propriétaires bailleurs alors que le fardeau de l’impôt tend plutôt à s’alourdir, notamment pour les investisseurs parisiens .
Le projet de loi de finances rectificatives (PLFR) pour 2022 adopté dans la nuit du 8 au 9 novembre 2022 comprend un amendement doublant le déficit foncier imputable sur les revenus. Ce qu’il faut savoir.

De quoi s’agit-il ?

Actuellement, si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublé), vous pouvez profiter d’un avantage fiscal si vos charges locatives sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu lorsque vous réalisez par exemple certains travaux.

Le mécanisme de déficit foncier s’applique si vous avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel, lorsque les loyers encaissés dépassent 15.000 euros par an. Le choix de ce régime est irrévocable pendant 3 ans. L’autre option possible est d’adopter le régime micro-foncier soit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs hors charges. Ce dernier ne s’applique que lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15.000 € par an.

Dans le cadre du déficit foncier, la fraction déductible sur le revenu global est plafonnée à 10.700 euros par an. Elle doit résulter de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Il s’agit des frais de gestion du bien, de la taxe foncière, des primes d’assurance ou encore des dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location.

Le déficit foncier excédant le seuil des 10.700 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce qui change avec le nouveau dispositif ?

L’amendement des élus LR prévoit le doublement du déficit foncier imputable au revenu. Le plafond annuel est ainsi porté de 10.700 euros à 21.400 euros.

Attention le coup de pouce est conditionné à la réalisation de dépenses de travaux de rénovation énergétique – qui seront précisés par décret – permettant au bien immobilier concerné de sortir du statut de « passoire énergétique », en passant d’une classe E, F, ou G à une classe A, B, C ou D. Il s’applique pendant les trois années qui suivent l’engagement des travaux.

Le texte prévoit aussi d’appliquer cette mesure aux dépenses de rénovation énergétiques réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Un sous-amendement, également adopté, précise d’une part que le changement de classe énergétique doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2025, permettant ainsi au contribuable de lisser ses travaux sur trois ans. D’autre part, « pour que l’imputation sur le revenu global des dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ne suscite pas d’effet d’aubaine injustifié », la mesure ne s’applique qu’aux dépenses engagées (devis acceptés) par le contribuable après le dépôt de l’amendement, soit le 5 novembre 2022.

Quel est l’objectif visé ?

Pour ses rédacteurs, la mesure a pour but d’encourager les propriétaires bailleurs à sortir leur bien de l’indécence énergétique, en réalisant des travaux de rénovation énergétique. « Alors que le marché locatif est déjà en tension, soulignent-ils, l’objectif est d’éviter une attrition de l’offre locative, faute de travaux effectués dans les temps dans les logements classés « passoires ».

Il s’agit aussi selon eux de donner un « coup de boost » perceptible par le bailleur dès l’année où il engage les travaux, pour tenir le calendrier voté dans la loi Climat et résilience d’août 2021, sans risquer d’accroître la pénurie de logements en 2028. « Les travaux se feront au bénéfice des locataires, de leur confort et de leur pouvoir d’achat, autant qu’ils contribueront à la diminution de notre empreinte carbone » assurent les parlementaires.

La mesure s’appliquera entre 2023 et 2025, en cohérence avec le calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques prévu par la loi Climat et résilience. Rappelons que celle-ci programme l’indécence énergétique des logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est classé G en 2025 (dont dès le 1er janvier 2023 une partie des G consommant plus de 450 kWh d’énergie, par mètre carré et par an) et F en 2028 et E en 2034. Cela signifie que faute de rénovation, ces logements ne pourront plus être loués.

1,6 million de logements actuellement loués dans le parc privé sont classés F ou G. Et sur les 30 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2022 environ 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc, seraient des passoires énergétiques, rappelle un rapport de l’Observatoire national de la rénovation énergétique publié en juillet.

Ce qu’en pensent les professionnels ?

Plusieurs professionnels de l’immobilier ont naturellement applaudi cette décision de relever un plafond annuel dont le montant n’avait pas bougé depuis 30 ans ! C’est le cas de Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui a déclaré sur les réseaux sociaux « la Fnaim prône depuis de nombreuses années une revalorisation du déficit foncier pour tenir compte de la réalité du coût des travaux de rénovation énergétique. Ils [les bailleurs] doivent être accompagnés dans leurs efforts de rénovation au service des locataires. Avec les exigences du calendrier de la loi Climat, la fédération se félicite que le gouvernement ait enfin fait ce geste pour le parc locatif privé et remercie tous les parlementaires qui se sont mobilisés. »

De même, sur twitter, Christophe Demerson, président l’Union des propriétaires immobiliers (UNPI) déclare : « Nous sommes pleinement satisfaits de cette mesure. Le calendrier de la loi Climat et résilience impose des délais intenables, c’est donc un geste fort en faveur du parc locatif privé. »

D’autres sont plus nuancés estimant qu’il s’agit d’une mesurette et non d’une réforme en profondeur du statut du bailleur dans son ensemble. Ainsi Guillaume Fonteneau, fondateur du site Leblogpatrimoine.com déplore sur twitter : « on est encore loin de la mise en place d’un véritable régime fiscal du propriétaire bailleur », pourtant nécessaire face à la rentabilité trop faible d’un investissement immobilier locatif.

Pourtant, Olivier Klein, le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, déclarait le 8 novembre au journal «Le Parisien» réfléchir à la création d’un statut du bailleur privé. mais il annonçait en même temps vouloir « éteindre » l’abattement majoré pour les meublés de tourisme classés. Une réforme qui interdirait au contribuable d’appliquer l’abattement de 71 % consenti à ce type de locations.

Attention aussi au cadeau fiscal en trompe-l’oeil, a averti dans un tweet le spécialiste du Patrimoine Olivier Decarre, qui rappelle que la possibilité d’imputer des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas toujours favorable au contribuable et que si « l’administration voulait vraiment faire un cadeau aux bailleurs, elle leur laisserait le choix d’imputer leur déficit sur leur revenu global ou de le reporter sur les revenus fonciers ultérieurs ».

La raison ? « En déduisant un déficit de son revenu global, un foyer économise uniquement de l’impôt. S’il pouvait reporter ce déficit sur ses revenus fonciers futurs, il économiserait à la fois de l’impôt et des prélèvements sociaux. » Le diable se cache toujours dans les détails !

Source : Les Echos

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