Les investisseurs choisissent souvent de louer un logement meublé plutôt que nu. Sur le plan fiscal, ce régime est bien plus favorable. Autre solution pour écraser l’impôt foncier, l’achat en démembrement. Explications.
Indéniablement, la location meublée est toujours un statut à privilégier pour son régime fiscal spécifique. Sa particularité ? Même lorsque l’activité de location n’est pas exercée de manière professionnelle, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celles des revenus fonciers, comme les locations nues.
Au-delà de 77.700 euros par an, ou lorsque le bailleur renonce au régime micro-BIC, les loyers sont soumis à un régime d’imposition réel simplifié. Ce régime permet de déduire toutes les charges et tous les travaux – y compris ceux d’agrandissement et de reconstruction – ainsi que les frais d’acquisition (agence, notaire…) et de pratiquer un amortissement sur la valeur du bien et du mobilier.
Résultat fiscal égal à zéro
L’accumulation de toutes ces déductions permet d’obtenir un résultat fiscal nul et de ne pas payer d’impôt (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux) pendant de nombreuses années. Cerise sur le gâteau : il est parfaitement possible de passer de la location nue à la location meublée, ou du régime micro-BIC au régime réel.
Il suffit d’exercer une option en ce sens, en adressant un courrier, de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au service des impôts des entreprises dont relève le logement loué. Pour les loyers encaissés en 2023, vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2022, soit jusqu’à mai ou juin prochain selon la zone de résidence pour exercer cette option.
Dernier intérêt de ce régime : lors de la revente du bien, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. La plus-value ne tient pas compte des amortissements pratiqués (c’est le prix d’acquisition du logement qui est retenu et non sa valeur nette après amortissement pour calculer la plus-value imposable) et l’acquéreur bénéficie des mêmes abattements pour durée de détention que ceux dont il aurait pu bénéficier avec un logement loué non meublé.
Achat en nue-propriété
« Un autre type d’investissement immobilier que nous recommandons souvent à nos clients, notamment aux professions libérales à la recherche de revenus complémentaires pour leur retraite, c’est l’achat d’un bien immobilier en démembrement de propriété », explique Vincent Coumans, conseiller financier chez Vaneau Gestion Privée. Le principe est le suivant : l’investisseur achète uniquement la nue-propriété, l’usufruit étant simultanément acquis pour une durée déterminée, fixée à l’avance, par un bailleur qui se charge de gérer et de louer le bien.
Pendant la période couverte par le démembrement – compter entre sept et quinze ans selon les montages -, l’investisseur ne perçoit aucun loyer. De ce fait, son investissement ne pèse pas dans l’immédiat sur la fiscalité de ses revenus. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat d’autant plus élevée que la durée du démembrement est longue.
A l’issue du démembrement, il récupère la pleine propriété du logement et les loyers. Ce n’est qu’à ce stade que les loyers seront fiscalisés. Ce qui est intéressant pour les professions libérales qui ont la particularité d’avoir un taux marginal d’imposition élevé durant leur vie active, mais fortement diminué une fois à la retraite, du fait d’un taux de remplacement de leur pension de retraite assez bas.
Source : Les Echos
