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Crédit immobilier : ce qui va changer pour les emprunteurs avec la révision du taux d'usure

Crédit immobilier : ce qui va changer pour les emprunteurs avec la révision du taux d’usure

Crédit immobilier : ce qui va changer pour les emprunteurs avec la révision du taux d'usure

Le mode de calcul des taux d’usure, ces taux maximums auxquels les banques peuvent prêter assurance-emprunteur et autres frais inclus, devrait prochainement être révisé. Quelles conséquences pour les candidats à l’emprunt ?

C’est une bouffée d’oxygène qui arrive à point nommé. Pour les ménages qui ont besoin d’emprunter pour réaliser leur projet immobilier mais qui sont pris en cisaille entre un crédit de plus en plus cher, des conditions d’octroi plus sévères et des prix des logements qui restent élevés. Mais aussi pour les professionnels du courtage qui appelaient de leurs voeux ce changement et bataillaient en ce sens depuis des mois. Le mode de calcul des taux d’usure, ces taux maximums auxquels les banques peuvent prêter assurance-emprunteur et autres frais inclus, devrait temporairement changer dès le 1er février ou le 1er mars prochain.

Au lieu d’être calculés trimestriellement par la Banque de France, en tenant compte des taux immobiliers moyens pratiqués par les banques augmentés d’un tiers, les taux d’usure seront calculés mensuellement. Et ce pendant une période courte, pas plus de huit trimestres, comme la Banque de France y est autorisée si la situation économique l’exige. Cette décision ressort d’une réunion qui s’est tenue le 11 janvier 2023, rassemblant le ministère de l’Economie et des finances, la Banque de France, banquiers et courtiers.

« Au lieu de faire cette hausse une fois en fin de trimestre avec une grosse marche… on ferait trois plus petites marches, mois par mois en regardant les trois mois précédents à chaque fois », a résumé ce jour-là, cité par l’AFP, le gouverneur François Villeroy de Galhau devant la commission des finances du Sénat. La mesure exceptionnelle pourrait durer un ou deux trimestres .

Déraillement du système

A l’origine, les taux d’usure ont été mis en place par l’Etat dans le but de protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des banques. On veut leur éviter une situation catastrophique : qu’ils ne puissent plus rembourser leur prêt et qu’ils perdent leur logement. Mais le mécanisme protecteur s’est retourné contre eux alors que la remontée des taux des prêts à l’habitat a accéléré depuis le printemps dernier.

En raison du mode de calcul (par trimestre), l’écart s’est creusé entre taux d’emprunt moyen et taux d’usure. « Nous sommes passés, pour les barèmes reçus de nos banques partenaires, d’un taux moyen sur 20 ans à 1 % en janvier 2021 à aujourd’hui 2,65 % en moyenne », rappelle Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis.

Or, déplore-t-elle, « à partir du printemps 2022, le taux d’usure baissait d’un point de base quand les taux moyens en prenaient 40. Le système a commencé à dérayer d’autant que les banques ont alors eu des difficultés à faire face à un afflux de dossiers de demande de crédits, les emprunteurs anticipant une remontée encore plus forte des taux. »

Des courtiers et des banques ont alerté sur l’éviction de plus en plus de Français de l’emprunt, et pas seulement des primo-accédants les plus modestes. De nombreux établissements financiers se sont même mis ouvertement sur le banc de touche plutôt que de prêter à perte.

L’actualisation mensuelle des taux d’usure peut-elle redonner un peu plus de marge de manoeuvre aux candidats à l’emprunt ? Oui assurément, estime Cécile Roquelaure, pour qui « le décalage temporel important, de trois et même jusqu’à six mois dans la pratique, qui existe entre taux moyens des prêts et taux d’usure, va disparaître. Le niveau du taux d’usure sera désormais en prise directe avec les taux pratiqués par les établissements. Le marché va se fluidifier ».

Taux de crédit immobilier

Les précédents coups de pouce aux taux d’usure ont été insuffisants pour redonner une vraie marge de manoeuvre. En effet, en raison de la révision seulement trimestrielle de l’usure, les remontées au 1er juillet puis au 1er octobre dernier, même si dans ce dernier cas la Banque de France a fait état d’un coup de pouce significatif, n’ont pu inverser la tendance. Pas plus que la hausse du 1er janvier 2023.

Le taux d’usure a été fixé à 3,57 % tous frais compris pour un emprunt de 20 ans et plus (l’emprunt le plus souscrit par les ménages). En l’absence de toute révision du mode de calcul, ce taux devrait s’appliquer pendant trois mois, jusqu’au prochain calcul du taux d’usure, soit le 1er mars 2023. Or, en ce début d’année des courtiers disent recevoir des barèmes de taux à 3 %, en moyenne, sur 20 ans. Ce qui naturellement laisse insuffisamment de place pour inclure l’assurance-emprunteur et les autres frais dans le TAEG (taux annuel effectif global) du prêt.

Le bol d’air a donc fait flop puisque des banques ont rehaussé leurs tarifs plutôt que d’accorder le crédit en faisant entrer l’ensemble de ses composantes sans dépasser le plafond légal du TAEG. Une nécessité défendent-elles, face à la flambée de l’OAT 10 ans en fin d’année dernière, qui a renchéri leurs coûts de financement. Pour rappel ce taux d’emprunt d’Etat français à 10 ans est passé de 0,29 % au 10 janvier 2022 à 2,80 % au 10 janvier 2023 et, fin décembre, il culminait à 3,11 % !

La production de crédit de la part de nos banques partenaires s’est encore asséchée en début d’année, s’alarme Pierre-Etienne Beuvelet, directeur général d’IN & FI Crédits, « certaines nous déclarant qu’elles perdaient de l’argent sur ce produit ainsi que sur le regroupement de crédit et qu’elles n’avaient plus d’intérêt à prêter, d’autres décidant de contingenter leurs prêts en limitant nombre et montants ».

Cette fois-ci, la révision mensuelle de l’usure devrait « permettre aux banques d’augmenter leurs taux des prêts à l’habitat de façon mensuelle et raisonnable et donc de faciliter l’accès au crédit », estime Cécile Roquelaure. « Nos partenaires bancaires auront un peu plus de souplesse pour optimiser leurs barèmes, confirme Pierre-Etienne Beuvelet. S’ils ont suffisamment de marge, certains pourront proposer des taux plus attrayants. »

Desserrer les critères

Qui pourrait bénéficier de cette nouvelle latitude ? « Globalement, à peu près tous ceux dont le dossier était jusque-là bloqué et quelle que soit la raison de blocage, car les banques sont devenues beaucoup plus sélectives », indique Cécile Roquelaure. Mais tempère-t-elle : « Le déblocage ne sera pas immédiat et face à la situation économique dégradée, à l’inflation importante, aux menaces de pertes d’emploi et au risque potentiel de baisse des prix immobiliers, les banquiers sont plus prudents et décortiquent chaque dossier. »

De même, estime Pierre-Etienne Beuvelet : « Ceux qui pourront bénéficier de la révision mensuelle sont surtout les classes moyennes, secundo-accédants, entre 30 et 50 ans, et pour qui le poids de l’assurance-emprunteur représentait souvent un obstacle pour obtenir le prêt. » En revanche, les jeunes ménages modestes, primo-accédants, coincés entre l’inflation qui lamine leur capacité d’achat et d’épargne et des prix immobiliers toujours hauts, resteront exclus du crédit.

La période de la « rivière du crédit où tout le monde venait chercher son prêt est révolue », prévient Cécile Roquelaure. « Les taux très bon marché sont derrière nous, ce qui, de fait, va écarter un certain nombre de ménages de l’emprunt. »

Pour redonner du pouvoir d’achat immobilier à cette catégorie de ménages, des courtiers en appellent à desserrer les critères du Haut Conseil de stabilité financière en faisant sauter l’impératif de durée d’emprunt maximale de 25 ans (+ 2 ans dans certaines situations comme l’achat de certains logements neufs). Les banques reprendraient pleinement la main pour apprécier, au cas par cas, le risque de chaque dossier.

Source : Les Echos

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Gestion de patrimoine : les charmes du démembrement de propriété

La tactique du démembrement recèle des opportunités dont les particuliers ne connaissent pas toujours les subtilités. Pourtant, séparer l’usufruit de la nue-propriété peut procurer bien des avantages. Sur le plan fiscal mais aussi pour conserver la maîtrise de son patrimoine et ne pas s’en dessaisir totalement au profit de ses enfants. Mode d’emploi.

La propriété d’un bien – un immeuble, un portefeuille de titres… – peut être démembrée en deux éléments distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit donne le droit de jouir du bien et d’en tirer les revenus (droit d’occupation ou de percevoir les loyers s’il s’agit d’un bien immobilier, droit de percevoir les intérêts et dividendes dans le cas d’un portefeuille de titres…). La nue-propriété ne confère aucun droit dans l’immédiat au nu-propriétaire mais permet de récupérer la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier s’il s’agit d’un usufruit viager ou au terme convenu dans le cas d’un usufruit à durée déterminée.

Le démembrement est généralement subi. Il s’impose souvent à la suite d’ une succession lorsque le conjoint survivant se retrouve usufruitier de tout ou partie de la succession de son conjoint décédé, les enfants de ce dernier n’en recevant que la nue-propriété. Mais cette technique peut être utilisée pour anticiper la transmission de l’entreprise, que ce soit dans un cadre familial ou en cas de cession de l’entreprise à un tiers.

Conserver droits de vote et dividendes

Elle repose sur une donation de tout ou partie des droits sociaux de l’entreprise aux enfants. Mais plutôt que de leur consentir une donation en pleine propriété, le chef d’entreprise peut se réserver l’usufruit et ne leur transmettre que la nue-propriété de ses titres. Cette solution est intéressante car elle lui permet de conserver les droits de vote et les dividendes.

En contrepartie, le chef d’entreprise ne peut plus vendre seul ses titres sans l’accord de ses enfants nus-propriétaires. Autre intérêt de la donation avec réserve d’usufruit : elle permet de réduire significativement le coût de la transmission des parts ou actions car les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété transmise aux enfants.

Pour un usufruit viager, la valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée à partir d’un barème qui repose sur l’âge du donateur au jour de la donation. Plus il est jeune et plus la valeur de la nue-propriété est faible : elle est égale à 50 % de la valeur du bien lorsque le chef d’entreprise a entre 51 ans et 60 ans au jour de la donation, 60 % s’il a entre 61 ans et 70 ans, etc.

Au décès du chef d’entreprise, les enfants récupèrent la pleine propriété des titres sans droits de succession supplémentaires à payer sur la valeur de l’usufruit, ni sur l’accroissement de la valeur des parts résultant d’une éventuelle mise en réserve des bénéfices.

Protéger le conjoint

Dernier intérêt d’une donation avec réserve d’usufruit : il est possible de prévoir une réversion de l’usufruit au profit du conjoint survivant pour lui permettre de conserver, à son tour, la jouissance des parts transmises aux enfants jusqu’à la fin de sa vie.

Le conjoint n’aura pas de droits à payer sur la valeur de la réversion mais s’il est plus jeune que le chef d’entreprise (c’est-à-dire s’il se situe dans une tranche d’âge d’une « dizaine » inférieure à celle dans laquelle était le chef d’entreprise au jour de la donation), les enfants nus-propriétaires auront le droit à la restitution d’une partie des droits de donation qu’ils avaient payés.

Barème fiscal prévu à l’article 669 du CGI

Barème fiscal prévu à l'article 669 du CGI

Source : Les Echos

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