Étiquette : Investissement

Autre solution pour écraser l'impôt foncier, l'achat en démembrement

Immobilier : location meublée ou démembrement, les régimes fiscaux les plus avantageux en 2023

Autre solution pour écraser l'impôt foncier, l'achat en démembrement

Les investisseurs choisissent souvent de louer un logement meublé plutôt que nu. Sur le plan fiscal, ce régime est bien plus favorable. Autre solution pour écraser l’impôt foncier, l’achat en démembrement. Explications.

Indéniablement, la location meublée est toujours un statut à privilégier pour son régime fiscal spécifique. Sa particularité ? Même lorsque l’activité de location n’est pas exercée de manière professionnelle, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celles des revenus fonciers, comme les locations nues.

Au-delà de 77.700 euros par an, ou lorsque le bailleur renonce au régime micro-BIC, les loyers sont soumis à un régime d’imposition réel simplifié. Ce régime permet de déduire toutes les charges et tous les travaux – y compris ceux d’agrandissement et de reconstruction – ainsi que les frais d’acquisition (agence, notaire…) et de pratiquer un amortissement sur la valeur du bien et du mobilier.

Résultat fiscal égal à zéro

L’accumulation de toutes ces déductions permet d’obtenir un résultat fiscal nul et de ne pas payer d’impôt (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux) pendant de nombreuses années. Cerise sur le gâteau : il est parfaitement possible de passer de la location nue à la location meublée, ou du régime micro-BIC au régime réel.

Il suffit d’exercer une option en ce sens, en adressant un courrier, de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au service des impôts des entreprises dont relève le logement loué. Pour les loyers encaissés en 2023, vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2022, soit jusqu’à mai ou juin prochain selon la zone de résidence pour exercer cette option.

Dernier intérêt de ce régime : lors de la revente du bien, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. La plus-value ne tient pas compte des amortissements pratiqués (c’est le prix d’acquisition du logement qui est retenu et non sa valeur nette après amortissement pour calculer la plus-value imposable) et l’acquéreur bénéficie des mêmes abattements pour durée de détention que ceux dont il aurait pu bénéficier avec un logement loué non meublé.

Achat en nue-propriété

« Un autre type d’investissement immobilier que nous recommandons souvent à nos clients, notamment aux professions libérales à la recherche de revenus complémentaires pour leur retraite, c’est l’achat d’un bien immobilier en démembrement de propriété », explique Vincent Coumans, conseiller financier chez Vaneau Gestion Privée. Le principe est le suivant : l’investisseur achète uniquement la nue-propriété, l’usufruit étant simultanément acquis pour une durée déterminée, fixée à l’avance, par un bailleur qui se charge de gérer et de louer le bien.

Pendant la période couverte par le démembrement – compter entre sept et quinze ans selon les montages -, l’investisseur ne perçoit aucun loyer. De ce fait, son investissement ne pèse pas dans l’immédiat sur la fiscalité de ses revenus. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat d’autant plus élevée que la durée du démembrement est longue.

A l’issue du démembrement, il récupère la pleine propriété du logement et les loyers. Ce n’est qu’à ce stade que les loyers seront fiscalisés. Ce qui est intéressant pour les professions libérales qui ont la particularité d’avoir un taux marginal d’imposition élevé durant leur vie active, mais fortement diminué une fois à la retraite, du fait d’un taux de remplacement de leur pension de retraite assez bas.

Source : Les Echos.

Restez informé(e) des nouveautés !

Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir nos actualités patrimoniales et financières

La pierre-papier part à l'assaut du label ISR

La pierre-papier part à l’assaut du label ISR

La pierre-papier part à l'assaut du label ISR

Elargi aux fonds immobiliers depuis peu, le label ISR a déjà conquis plusieurs gérants de SCPI. Ils sont de plus en plus nombreux à en faire la demande. Mais les exigences sont élevées.

ISR, pour investissement socialement responsable.

Ce sigle si en vogue depuis quelque temps, et auquel les épargnants sont de plus en plus attachés, rime aussi depuis juillet 2020 avec fonds immobiliers, aussi étonnant que cela puisse paraître. Comment la pierre peut-elle être qualifiée de “responsable” ?

Pour le comprendre, il faut d’abord remonter un peu le temps. Le label ISR a été créé en 2016 par le ministère de l’Economie et des Finances. Son but est de “permettre aux épargnants, ainsi qu’aux investisseurs professionnels, de distinguer les fonds d’investissement mettant en œuvre une méthodologie robuste d’investissement socialement responsable, aboutissant à des résultats mesurables et concrets”. D’abord attribué aux OPCVM investis en actions et / ou en obligations, derrière lesquelles se “cachent” des entreprises dont l’activité peut être assez facilement “mesurable”, ce label a été étendu il y a bientôt deux ans à la pierre-papier. Vingt-quatre sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sur 110, ont déjà été labellisées ISR, certaines dès leur création (telles Iroko Zen ou Neo, de Novaxia, par exemple).

Sans surprise, elles séduisent franchement les épargnants : au quatrième trimestre 2021, elles représentaient 43 % de la collecte ! D’autant que la labellisation n’a aucun impact sur le rendement délivré, qui est de 4,43 % en moyenne en 2021 pour les véhicules ISR (voir infographie ci-dessous).

Pour obtenir le label, les fonds immobiliers doivent répondre à plusieurs critères qui s’articulent autour des trois piliers de l’ESG (environnement, social et gouvernance). « Leur nombre peut varier significativement d’une grille à une autre, pouvant aller de 9 à 140 pour certains fonds. Plus le nombre de critères est important, plus la collecte est complexe et fastidieuse, et plus la stratégie d’amélioration est diffuse, donc difficile à mettre en œuvre. Le nombre de critères moyen est de 40 en 2021, alors qu’il était de 55 en 2020 », rapporte l’Observatoire des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers. Les gérants sont donc revenus à des niveaux d’exigence plus raisonnables.

Rénovation énergétique.

Sans surprise, le pilier “E” domine largement (43 % des actions, selon l’Observatoire). Le label distingue les fonds finançant la rénovation de bâti ancien pour atteindre de meilleures normes d’isolation et de performances énergétiques. Car, rappelons-le, l’immobilier est un gros émetteur de gaz à effet de serre. En 2020, l’Organisation des Nations unies elle-même avait alerté sur “les émissions de CO2 du secteur du bâtiment [qui avaient] atteint un niveau jamais vu”, dix milliards de tonnes en 2019 dans le monde !

Les gérants ont deux possibilités : acheter des immeubles neufs ou récents – mais le choix est restreint et le foncier est cher – ou rénover l’existant, ce qui concerne une large majorité des SCPI, dont les patrimoines ont généralement plus de dix ans. “75 % du patrimoine immobilier que l’on utilisera dans vingt ans est déjà construit, il est donc indispensable de l’améliorer !”, souligne Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

“Dans notre liste de 26 critères, la moitié porte sur le volet environnemental”, explique Phong Hua, directeur des investissements d’Iroko Zen. “Zen correspond à Zéro émission nette. C’est un peu ambitieux, reconnaît-il. Mais c’était une volonté dès le départ. Nous avons, par exemple, entièrement équipé un entrepôt basé à Château-Thierry en LED au lieu d’ampoules classiques.” Il faut du concret, du “mesurable”. Certains gérants vont encore plus loin : “Nous réalisons une étude climatique sur chacun de nos actifs, explique Victor Breillot, responsable RSE chez Novaxia. En clair, nous analysons comment l’immeuble va subir l’impact du climat. A Toulouse, par exemple, il peut souffrir de vagues de chaleur de plus en plus fortes, au lieu d’investir dans une climatisation, hyperconsommatrice d’énergie, nous installons une toiture végétalisée, qui permet de réduire de 4 à 5 °C la température intérieure du bâtiment.”

Ce type de démarche est d’autant plus important que le décret dit “tertiaire”, prévu par la loi Elan, va obliger les bâtiments à usage professionnel de plus de 1.000 mètres carrés à réduire leur consommation énergétique de 40 % d’ici à 2030 ! “Autant dire demain…”, ironise Phong Hua.

Immeubles de services.

L’environnement n’est pas le seul enjeu du label ISR en immobilier. Le “S” de social est aussi un axe important. Novaxia, dont la SCPI Neo a été la première à être labellisée ISR, s’est spécialisé dès sa création dans le recyclage urbain. “Avant l’achat d’un actif, nous vérifions systématiquement s’il est transformable, en logements, en écoles, etc.”, raconte Mathilde Krieger, la directrice générale.

“Chaque gérant a la possibilité de pondérer une thématique plutôt qu’une autre, explique Estelle Ginefri, responsable RSE et innovation chez Foncière Magellan, gérant de la SCPI Foncière des praticiens. Etant positionnés sur la santé, nous avons choisi de valoriser davantage le “S” de ESG. Nous investissons notamment dans des maisons médicales, qui bénéficient d’une bonne desserte de transports en commun, dans un contexte de demande accrue en matière de locaux accueillant différentes catégories de praticiens. Notre objectif est de contribuer à un système de santé pour tous.”

Le service aux locataires est le principe de base de ce pilier. “Le gérant doit être capable d’être dans le service, pour les bureaux en particulier ! Il s’agit, par exemple, d’être près des transports en commun, d’installer des accès pour les personnes handicapées, des locaux pour les vélos, des bornes de recharge pour les véhicules électriques, détaille Jonathan Dhiver, fondateur de la plateforme MeilleureSCPI.com. Avec la pandémie, le bureau stricto sensu est mort, mais le bureau avec services est né !”

Pour cela, il faut être à l’écoute de son locataire, le “G” de gouvernance, qui représente en moyenne 24 % de la pondération. “L’ISR permet aussi de fidéliser les locataires et donc de continuer à délivrer de la performance”, résume Mathilde Krieger.

“A date, le label ISR est surtout un cahier des charges”, relève toutefois Jonathan Dhiver. “Pour la première phase, c’est du déclaratif, concède Jean-Marc Peter, de Sofidy. Il faut se fixer certains critères, puis faire sa demande auprès d’un labellisateur [Afnor Certification, Deloitte ou EY France], qui attribue le label pour trois ans, avec un contrôle au bout d’une année. Il est plus facile de l’obtenir que de le garder…” Pour juger de son efficacité, il faudra donc observer le marché en 2023, quand les SCPI déjà labellisées auront passé l’épreuve du premier contrôle.

Source : investir.lesechos.fr

Restez informé(e) des nouveautés !

Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir nos actualités patrimoniales et financières

Les NFT sont-ils devenus le nouvel eldorado des placements financiers ?

Les NFT sont-ils devenus le nouvel eldorado des placements financiers ?

Les NFT sont-ils devenus le nouvel eldorado des placements financiers ?

En 2021, 45 milliards de dollars ont été investis sous forme de NFT dans des objets d’art numériques. Egalement utilisés dans le monde du luxe ou de la mode, certains de ces jetons hautement spéculatifs se revendent des dizaines de millions de dollars. Voici ce qu’il faut savoir sur ce placement pour ne pas se faire berner.

S’ils n’existent que depuis 4 ans, le succès des NFT (« non-fungible tokens », ou jetons non fongibles en français) est fulgurant. Il s’agit de certificats de propriété d’un actif, le plus souvent numérique (dessin, photo, vidéo), mais aussi d’un bien tangible (bouteille de vin ou de spiritueux, par exemple). Ils garantissent l’authenticité du bien et contiennent des informations essentielles sur celui-ci, comme la date de création, l’historique des transactions, leurs montants et les changements de propriétaires. Les NFT sont très souvent utilisés dans le monde de l’art, du luxe ou de la mode, à tel point que, par abus de langage, on appelle NFT l’œuvre elle-même ou le bien auquel il est associé. Certains se négocient à des montants astronomiques, comme le NFT Pak’s Clock, une image d’horloge créée par l’artiste Pak et le lanceur d’alerte Julian Assange, qui décompte le nombre de jours d’emprisonnement de ce dernier. Elle s’est vendue aux enchères la bagatelle de 53 millions de dollars en février 2022. Ces placements d’un nouveau genre sont-ils un nouvel eldorado financier ou un simple mirage ?

Quelle est l’utilité des NFT ?

Dans l’univers du numérique, tout est reproductible. Il est facile, d’un clic, de recopier une image ou une vidéo. Aussi fallait-il trouver un outil capable d’authentifier un objet sans contestation possible. C’est ainsi que sont nés les NFT. Ils utilisent la technologie de la blockchain, qui permet notamment de créer, stocker et échanger des données, pour enregistrer tous les renseignements sur l’actif auquel ils sont adossés. Ceux-ci sont infalsifiables et facilement consultables, notamment sur Ethereum, la blockchain la plus populaire.

Quels sont leurs domaines d’application ?

Ils sont multiples et devraient encore se diversifier au fil du temps. « Dans le monde de l’art, les jetons non fongibles sont utilisés pour donner une identité numérique unique à un dessin ou à une photo, précise Pierre-Yves Dittlot, directeur général de Ledgity, fournisseur de produits financiers. Dans la mode, ils permettent d’acheter une représentation numérique unique d’une robe de haute couture. Ils servent aussi à acquérir un terrain dans le monde virtuel du métavers. Il existe enfin des NFT dans l’univers des jeux des cartes à collectionner ou des jeux vidéo. On devient alors propriétaire de son avatar. » On trouve des plateformes spécialisées pour acheter et vendre ces actifs et suivre en temps réel l’évolution de leur valeur. Parmi les plus reconnues : opensea.iolooksrare.org et sorare.com (NFT de cartes de joueurs de football).

Peuvent-ils être volés ?

Comme pour une cryptomonnaie, vous devez soit ouvrir un compte sur une des plateformes spécialisées, par exemple celles citées ci-dessus, soit créer un portefeuille (ou wallet) dans la blockchain pour y stocker et gérer vos NFT. Mais attention, l’essor de ce marché a attiré des cybercriminels. Vous n’êtes pas à l’abri d’un hacker qui pourrait s’emparer de votre compte et le siphonner, ou pirater la clé privée de votre wallet pour en prendre possession. « La solution consiste à utiliser un hardware wallet, un portefeuille physique, indique Pierre-Yves Dittlot. Il s’agit d’une clé USB associée à un logiciel, qui permet de stocker vos NFT et vos cryptomonnaies de façon sécurisée. »

Comment investir sur ce marché ?

Vous pouvez acquérir un NFT d’une création artistique. « Comme pour un objet d’art classique, il faut acheter une œuvre qui vous parle, avant de penser à l’intérêt financier, recommande Guillaume Eyssette, directeur associé du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Gefinéo. Car nous sommes sur un marché naissant et il est difficile de dire si, dans 5 ans, votre œuvre, protégée par le NFT, vous aura fait gagner beaucoup d’argent ou vaudra des clopinettes. »

L’autre moyen de miser sur ce placement atypique est d’épargner de façon indirecte, en passant par un produit financier. Vous pouvez par exemple acheter un NFT Index (NFTI), un panier de NFT en circulation, sur la plateforme Uniswap associée à la blockchain Ethereum. Autre option : placer votre argent dans des outils numériques qui favorisent le développement des NFT, comme l’ether, la cryptomonnaie de la blockchain Ethereum. « Il est également possible d’investir dans la plateforme LooksRare, qui émet des jetons, et de stocker ces jetons dans votre wallet, indique Guillaume Eyssette. Ils prendront de la valeur si la plateforme se développe et vous toucherez un dividende correspondant à une part des bénéfices sur ses transactions. »

Est-ce un produit risqué ?

Les NFT sont des actifs hautement spéculatifs. Le marché est certes en forte expansion, avec d’intéressantes perspectives, mais encore très jeune, et les effets de mode sont nombreux. N’investissez que de faibles montants, avec de l’argent dont vous n’aurez pas besoin à moyen terme. Mieux vaut éviter de prendre des paris : laissez faire le temps.

Source : Le Figaro

Restez informé(e) des nouveautés !

Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir nos actualités patrimoniales et financières