Auteur/autrice : Yoann

L'assurance-vie est-elle toujours dans la course ?

Placements retraite : l’assurance-vie est-elle toujours dans la course ?

L'assurance-vie est-elle toujours dans la course ?

De nombreux réseaux poussent leurs clients à troquer leur assurance-vie contre un plan épargne retraite pour capitaliser sur l’allègement fiscal que ménage ce plan en phase de constitution. L’assurance-vie garde pourtant de nombreux avantages pour le futur retraité.

Les épargnants, éloignés, a minima, de cinq ans de l’âge légal du départ à la retraite, possédant un contrat d’assurance-vie depuis huit ans (ou plus) ont jusqu’au 1er janvier 2023 pour le transformer en plan épargne retrait (PER) et profiter au passage d’un abattement doublé sur les gains qu’il a pu générer (9.200 euros, ou 18.400 euros pour un couple).

L’opération semble d’autant plus tentante que les sommes réinjectées dans le PER seront déductibles du revenu imposable avec, à la clé, un fort effet de levier en termes de capitalisation (1.000 euros placés par une personne imposée à 41 % correspondent à un effort réel d’épargne de 590 euros, mais ce sont 1.000 euros qui fructifient).

On le sait pourtant, l’argument fiscal ne vaut pas conseil patrimonial. « L’intérêt d’une telle transformation doit être mesuré au cas par cas et appelle notamment un comparatif approfondi entre l’économie d’impôt que génère le PER en phase d’épargne et son avantage successoral, plus restrictif que celui de l’assurance-vie pour les souscripteurs âgés de plus de 70 ans », souligne Valérie Bentz, responsable du département des études patrimoniales de l’Union Financière de France (UFF). Au moins quatre raisons font de l’assurance-vie un placement toujours optimal pour la retraite.

Disponibilité

Cette épargne est récupérable à tout moment moyennant une fiscalité douce puisque seuls les intérêts générés sont imposés à un taux forfaitaire qui varie selon l’ancienneté du contrat, la date de versement des primes et les montants détenus (exonération totale des revenus associés à certaines offres souscrites dans les années 1980 et 1990).

Abattement fiscal

Passé huit ans, le contrat bénéficie d’un abattement annuel de 4.600 euros (ou 9.200 euros pour un couple) sur ses gains, qui, bien ajusté, permet de profiter plusieurs années durant d’un complément de revenu net d’impôts. Pour optimiser cet atout, on peut, sous réserve de ne pas changer d’assureur, transformer un vieux contrat peu perforant en une formule plus concurrentielle sans perte d’antériorité fiscale.

Gestion financière

L’assurance-vie ménage de belles marges de diversification en termes de gestion libre ou déléguée et les plus-values dégagées demeurent à la main du souscripteur, qui peut les réaliser au gré de retraits peu fiscalisés ou les laisser fructifier en franchise fiscale au sein de son contrat.

Transmission

En cas de décès, l’épargne capitalisée liée aux primes versées avant 70 ans n’entre pas dans l’actif successoral et peut être transmise au bénéficiaire de son choix en franchise de droits jusqu’à 152.500 euros (taxe de 20 % ensuite jusqu’à 700.000 euros puis de 31,25 % au-delà).

Le régime classique des droits prévaut en revanche pour les primes versées après 70 ans, après abattement de 30.500 euros (hors intérêts), mais certains contrats souscrits avant le 20 novembre 1991 restent exonérés.

Source : Les Echos

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Immobilier : un déficit foncier déductible doublé pour certains propriétaires

Immobilier : un déficit foncier déductible doublé pour certains propriétaires

Immobilier : un déficit foncier déductible doublé pour certains propriétaires

Le projet de loi de finances rectificative pour 2022 qui vient d’être adopté prévoit, sous conditions, un dispositif de revalorisation du montant du déficit foncier déductible du revenu global jusqu’en 2025. Un premier pas très attendu en faveur des propriétaires bailleurs.

Enfin une nouvelle fiscale qui pourrait apporter un peu de baume au coeur des propriétaires bailleurs alors que le fardeau de l’impôt tend plutôt à s’alourdir, notamment pour les investisseurs parisiens .
Le projet de loi de finances rectificatives (PLFR) pour 2022 adopté dans la nuit du 8 au 9 novembre 2022 comprend un amendement doublant le déficit foncier imputable sur les revenus. Ce qu’il faut savoir.

De quoi s’agit-il ?

Actuellement, si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublé), vous pouvez profiter d’un avantage fiscal si vos charges locatives sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu lorsque vous réalisez par exemple certains travaux.

Le mécanisme de déficit foncier s’applique si vous avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel, lorsque les loyers encaissés dépassent 15.000 euros par an. Le choix de ce régime est irrévocable pendant 3 ans. L’autre option possible est d’adopter le régime micro-foncier soit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs hors charges. Ce dernier ne s’applique que lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15.000 € par an.

Dans le cadre du déficit foncier, la fraction déductible sur le revenu global est plafonnée à 10.700 euros par an. Elle doit résulter de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Il s’agit des frais de gestion du bien, de la taxe foncière, des primes d’assurance ou encore des dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location.

Le déficit foncier excédant le seuil des 10.700 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce qui change avec le nouveau dispositif ?

L’amendement des élus LR prévoit le doublement du déficit foncier imputable au revenu. Le plafond annuel est ainsi porté de 10.700 euros à 21.400 euros.

Attention le coup de pouce est conditionné à la réalisation de dépenses de travaux de rénovation énergétique – qui seront précisés par décret – permettant au bien immobilier concerné de sortir du statut de « passoire énergétique », en passant d’une classe E, F, ou G à une classe A, B, C ou D. Il s’applique pendant les trois années qui suivent l’engagement des travaux.

Le texte prévoit aussi d’appliquer cette mesure aux dépenses de rénovation énergétiques réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Un sous-amendement, également adopté, précise d’une part que le changement de classe énergétique doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2025, permettant ainsi au contribuable de lisser ses travaux sur trois ans. D’autre part, « pour que l’imputation sur le revenu global des dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ne suscite pas d’effet d’aubaine injustifié », la mesure ne s’applique qu’aux dépenses engagées (devis acceptés) par le contribuable après le dépôt de l’amendement, soit le 5 novembre 2022.

Quel est l’objectif visé ?

Pour ses rédacteurs, la mesure a pour but d’encourager les propriétaires bailleurs à sortir leur bien de l’indécence énergétique, en réalisant des travaux de rénovation énergétique. « Alors que le marché locatif est déjà en tension, soulignent-ils, l’objectif est d’éviter une attrition de l’offre locative, faute de travaux effectués dans les temps dans les logements classés « passoires ».

Il s’agit aussi selon eux de donner un « coup de boost » perceptible par le bailleur dès l’année où il engage les travaux, pour tenir le calendrier voté dans la loi Climat et résilience d’août 2021, sans risquer d’accroître la pénurie de logements en 2028. « Les travaux se feront au bénéfice des locataires, de leur confort et de leur pouvoir d’achat, autant qu’ils contribueront à la diminution de notre empreinte carbone » assurent les parlementaires.

La mesure s’appliquera entre 2023 et 2025, en cohérence avec le calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques prévu par la loi Climat et résilience. Rappelons que celle-ci programme l’indécence énergétique des logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est classé G en 2025 (dont dès le 1er janvier 2023 une partie des G consommant plus de 450 kWh d’énergie, par mètre carré et par an) et F en 2028 et E en 2034. Cela signifie que faute de rénovation, ces logements ne pourront plus être loués.

1,6 million de logements actuellement loués dans le parc privé sont classés F ou G. Et sur les 30 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2022 environ 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc, seraient des passoires énergétiques, rappelle un rapport de l’Observatoire national de la rénovation énergétique publié en juillet.

Ce qu’en pensent les professionnels ?

Plusieurs professionnels de l’immobilier ont naturellement applaudi cette décision de relever un plafond annuel dont le montant n’avait pas bougé depuis 30 ans ! C’est le cas de Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui a déclaré sur les réseaux sociaux « la Fnaim prône depuis de nombreuses années une revalorisation du déficit foncier pour tenir compte de la réalité du coût des travaux de rénovation énergétique. Ils [les bailleurs] doivent être accompagnés dans leurs efforts de rénovation au service des locataires. Avec les exigences du calendrier de la loi Climat, la fédération se félicite que le gouvernement ait enfin fait ce geste pour le parc locatif privé et remercie tous les parlementaires qui se sont mobilisés. »

De même, sur twitter, Christophe Demerson, président l’Union des propriétaires immobiliers (UNPI) déclare : « Nous sommes pleinement satisfaits de cette mesure. Le calendrier de la loi Climat et résilience impose des délais intenables, c’est donc un geste fort en faveur du parc locatif privé. »

D’autres sont plus nuancés estimant qu’il s’agit d’une mesurette et non d’une réforme en profondeur du statut du bailleur dans son ensemble. Ainsi Guillaume Fonteneau, fondateur du site Leblogpatrimoine.com déplore sur twitter : « on est encore loin de la mise en place d’un véritable régime fiscal du propriétaire bailleur », pourtant nécessaire face à la rentabilité trop faible d’un investissement immobilier locatif.

Pourtant, Olivier Klein, le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, déclarait le 8 novembre au journal «Le Parisien» réfléchir à la création d’un statut du bailleur privé. mais il annonçait en même temps vouloir « éteindre » l’abattement majoré pour les meublés de tourisme classés. Une réforme qui interdirait au contribuable d’appliquer l’abattement de 71 % consenti à ce type de locations.

Attention aussi au cadeau fiscal en trompe-l’oeil, a averti dans un tweet le spécialiste du Patrimoine Olivier Decarre, qui rappelle que la possibilité d’imputer des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas toujours favorable au contribuable et que si « l’administration voulait vraiment faire un cadeau aux bailleurs, elle leur laisserait le choix d’imputer leur déficit sur leur revenu global ou de le reporter sur les revenus fonciers ultérieurs ».

La raison ? « En déduisant un déficit de son revenu global, un foyer économise uniquement de l’impôt. S’il pouvait reporter ce déficit sur ses revenus fonciers futurs, il économiserait à la fois de l’impôt et des prélèvements sociaux. » Le diable se cache toujours dans les détails !

Source : Les Echos

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Optimiser la mécanique du Plan Épargne Retraite pour payer moins d’impôts sur le revenu

Certes le plan d’épargne retraite individuel est un outil d’épargne avant d’être un outil de défiscalisation. Mais, bien utilisé, il peut devenir un levier efficace pour limiter le poids de l’impôt. Les tactiques des experts pour optimiser la mécanique de déduction.

“Le plan épargne retraite (PER) est un des seuls investissements qui permet de réduire immédiatement son assiette imposable. Cependant, pour les contribuables qui font le choix de cet avantage fiscal, il faut bien intégrer que la déduction sur le revenu professionnel imposable offerte à l’entrée ne constitue qu’un report de fiscalité. En d’autres termes, les sommes récupérées à la sortie d’un PER – que ce soient sous forme de rente viagère ou de capital – sont imposées à l’impôt sur le revenu”, met en garde Thibaut Cossenet, directeur de l’offre épargne et patrimoniale du groupe Le Conservateur.

D’où l’importance, pour optimiser son PER d’un point de vue fiscal sur le long terme, d’estimer en amont sa perte de revenus à la retraite et les conséquences de cette dernière sur son taux marginal d’imposition (TMI).

Jouer sur les plafonds déductibles

Ce préalable posé, il suffit aux contribuables qui souhaitent bénéficier de ce produit d’épargne pour alléger leur fiscalité actuelle d’y effectuer des versements individuels. Mais attention, prévient Valérie Batigne, fondatrice du cabinet d’expertise en retraite Sapiendo, “en fonction des montants versés et du TMI du foyer fiscal du titulaire du plan, l’impact en matière d’impôt sur le revenu est loin d’être identique. Afin de profiter à plein des atouts du PER, il faut jouer sur l’ensemble des plafonds de déduction disponibles et ajuster ses cotisations annuelles pour coller au mieux à sa situation fiscale personnelle du moment”.

En pratique, les versements volontaires réalisés par le souscripteur d’un PER sont déductibles de son revenu global l’année où ils sont effectués. Et ce, dans la limite de 10 % du revenu professionnel (net de cotisations sociales) de l’année précédente ou huit fois le PASS (plafond annuel de Sécurité sociale), avec de possibles majorations en fonction de l’activité professionnelle de chacun. Soit un avantage fiscal d’au maximum 32.909 euros en 2022 pour les salariés, chômeurs, fonctionnaires ou assimilés, et de 76.101 euros pour les indépendants et les libéraux.

Or, souligne Thibaut Cossenet, “il s’agit là de plafonds individuels. A ce titre, chaque membre d’un couple soumis à imposition commune est en droit de déduire cette somme, peu importe que les versements annuels réalisés aient été affectés au PER d’un seul d’entre eux ou même que seul l’un d’entre d’eux soit titulaire de ce type de produit d’épargne”.

Concrètement, si les versements effectués au cours d’une année par un époux ou partenaire de Pacs excèdent le plafond de déductibilité auquel il a droit et que, concomitamment, ceux de son conjoint sont inférieurs à son propre plafond, la fraction de déduction non consommée par l’un peut être “conjugalisée” pour augmenter le montant déductible au niveau du foyer fiscal commun. De même, pour les contribuables aux revenus très élevés, rien n’interdit non plus de mobiliser le plafond de déductibilité dont bénéficient les enfants mineurs à charge, à condition qu’ils soient eux-mêmes titulaires d’un PER.

En cas de rentrée d’argent

Une bonne gestion de son PER permet également de limiter l’impact fiscal d’une importante entrée d’argent imposable, note Valérie Batigne. “En cas de versement dépassant la limite de déductibilité annuelle du foyer fiscal, on peut utiliser les reliquats de plafonds non mobilisés des trois années précédentes.”

Ce qui peut s’avérer extrêmement attractif pour ramener son revenu imposable à un niveau équivalent de celui des années antérieures et éviter ainsi toute hausse soudaine d’impôt sur le revenu. Face à la difficulté des calculs nécessaires pour connaître ses droits en matière de plafonds disponibles pour la déduction des cotisations épargne retraite versées, les montants en question sont mentionnés en page 3 de chaque dernier avis d’imposition.

Source : Les Echos

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Impôts : comment les chefs d'entreprise peuvent bénéficier des atouts de l'épargne salariale

Impôts : comment les chefs d’entreprise peuvent bénéficier des atouts de l’épargne salariale

Impôts : comment les chefs d'entreprise peuvent bénéficier des atouts de l'épargne salariale

Les dirigeants de petites structures ont la possibilité de réduire le montant de leur facture fiscale personnelle en utilisant les ressorts de l’épargne salariale. L’économie peut être substantielle.

Même si l’épargne salariale est avant tout destinée aux salariés, les chefs d’entreprise et mandataires sociaux peuvent aussi bénéficier de l’intéressement et de la participation.

Pendant longtemps, les dispositifs d’épargne salariale sont restés l’apanage des grands groupes. Pour favoriser leur développement au sein des petites et moyennes entreprises, la loi Pacte a marqué une première étape en supprimant le forfait social pour les primes d’intéressement dans les entreprises de moins de 250 salariés et pour les primes de participation dans celles qui emploient moins de 50.

Une nouvelle étape vient d’être franchie cet été avec la loi « Pouvoir d’achat » qui a assoupli les conditions de mise en place de l’intéressement dans les entreprises de moins de 50 salariés. « Il est désormais prévu que dans ces petites structures, l’accord peut être mis en place par une décision unilatérale de l’employeur » explique Benjamin Pedrini co-fondateur et directeur général d’Epsor.

Car même si l’épargne salariale est avant tout destinée aux salariés des entreprises qui les mettent en place, les chefs d’entreprise et mandataires sociaux ainsi que leurs conjoints ou partenaires de Pacs collaborateurs ou associés peuvent aussi bénéficier de l’intéressement, de la participation et abonder leurs propres versements, y compris les versements volontaires effectués sur un PER collectif. Pour qu’il en soit ainsi, leur entreprise doit employer au moins un salarié, même à temps partiel, en plus d’eux-mêmes, et 250 au maximum.

Peu importe la forme juridique de leur entreprise : il peut s’agir d’une entreprise exploitée en nom propre, d’une société commerciale (SA, SARL, SAS) ou d’une société civile professionnelle ou de moyens. Comme les salariés, les chefs d’entreprise et mandataires sociaux peuvent décider de verser, leurs primes de participation et d’intéressement sur un plan d’épargne salariale : PEE, Perco ou Per collectif. Dans les entreprises assujetties à l’IS, s’ils versent leurs primes sur un plan d’épargne salariale, elles échappent à l’impôt sur le revenu dans les mêmes conditions que pour les salariés.

Quant aux exploitants individuels et dirigeants non-salariés (comme les gérants majoritaires de SARL), leur prime de participation est également exonérée d’impôt sur le revenu si elle est versée sur un plan d’épargne salariale. En revanche, l’intéressement est exonéré d’impôt, qu’il soit versé ou non sur un plan d’épargne salariale.

Jusqu’à 71 575 €

Au final, sous réserve d’offrir les mêmes avantages à l’ensemble des salariés (mais un seul suffit), le chef d’entreprise peut, en combinant les différents dispositifs d’épargne salariale, capitaliser chaque année en franchise d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales (à l’exception de la CSG, CRDS) jusqu’à 71 575 € à travers un PEE et un Perco ou un Per collectif, (30 852 € au titre de la participation, 30 852 au titre de l’intéressement, 3290 € d’abondement sur le PEE et 6 581 € sur le Perco).

Lorsqu’il les récupérera à la sortie – au bout de 5 ans avec un PEE ou à l’heure de la retraite avec un Perco ou un Per collectif -, elles échapperont également à l’impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux seront dus sur les plus-values réalisées au taux actuel de 17,2 %. Si en outre, il effectue des versements volontaires sur un Perco collectif, ils sont déductibles chaque année de son revenu imposable à l’instar de ceux effectués sur un Per individuel.

Source : Les Echos

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La pierre-papier part à l'assaut du label ISR

La pierre-papier part à l’assaut du label ISR

La pierre-papier part à l'assaut du label ISR

Elargi aux fonds immobiliers depuis peu, le label ISR a déjà conquis plusieurs gérants de SCPI. Ils sont de plus en plus nombreux à en faire la demande. Mais les exigences sont élevées.

ISR, pour investissement socialement responsable.

Ce sigle si en vogue depuis quelque temps, et auquel les épargnants sont de plus en plus attachés, rime aussi depuis juillet 2020 avec fonds immobiliers, aussi étonnant que cela puisse paraître. Comment la pierre peut-elle être qualifiée de “responsable” ?

Pour le comprendre, il faut d’abord remonter un peu le temps. Le label ISR a été créé en 2016 par le ministère de l’Economie et des Finances. Son but est de “permettre aux épargnants, ainsi qu’aux investisseurs professionnels, de distinguer les fonds d’investissement mettant en œuvre une méthodologie robuste d’investissement socialement responsable, aboutissant à des résultats mesurables et concrets”. D’abord attribué aux OPCVM investis en actions et / ou en obligations, derrière lesquelles se “cachent” des entreprises dont l’activité peut être assez facilement “mesurable”, ce label a été étendu il y a bientôt deux ans à la pierre-papier. Vingt-quatre sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sur 110, ont déjà été labellisées ISR, certaines dès leur création (telles Iroko Zen ou Neo, de Novaxia, par exemple).

Sans surprise, elles séduisent franchement les épargnants : au quatrième trimestre 2021, elles représentaient 43 % de la collecte ! D’autant que la labellisation n’a aucun impact sur le rendement délivré, qui est de 4,43 % en moyenne en 2021 pour les véhicules ISR (voir infographie ci-dessous).

Pour obtenir le label, les fonds immobiliers doivent répondre à plusieurs critères qui s’articulent autour des trois piliers de l’ESG (environnement, social et gouvernance). « Leur nombre peut varier significativement d’une grille à une autre, pouvant aller de 9 à 140 pour certains fonds. Plus le nombre de critères est important, plus la collecte est complexe et fastidieuse, et plus la stratégie d’amélioration est diffuse, donc difficile à mettre en œuvre. Le nombre de critères moyen est de 40 en 2021, alors qu’il était de 55 en 2020 », rapporte l’Observatoire des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers. Les gérants sont donc revenus à des niveaux d’exigence plus raisonnables.

Rénovation énergétique.

Sans surprise, le pilier “E” domine largement (43 % des actions, selon l’Observatoire). Le label distingue les fonds finançant la rénovation de bâti ancien pour atteindre de meilleures normes d’isolation et de performances énergétiques. Car, rappelons-le, l’immobilier est un gros émetteur de gaz à effet de serre. En 2020, l’Organisation des Nations unies elle-même avait alerté sur “les émissions de CO2 du secteur du bâtiment [qui avaient] atteint un niveau jamais vu”, dix milliards de tonnes en 2019 dans le monde !

Les gérants ont deux possibilités : acheter des immeubles neufs ou récents – mais le choix est restreint et le foncier est cher – ou rénover l’existant, ce qui concerne une large majorité des SCPI, dont les patrimoines ont généralement plus de dix ans. “75 % du patrimoine immobilier que l’on utilisera dans vingt ans est déjà construit, il est donc indispensable de l’améliorer !”, souligne Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

“Dans notre liste de 26 critères, la moitié porte sur le volet environnemental”, explique Phong Hua, directeur des investissements d’Iroko Zen. “Zen correspond à Zéro émission nette. C’est un peu ambitieux, reconnaît-il. Mais c’était une volonté dès le départ. Nous avons, par exemple, entièrement équipé un entrepôt basé à Château-Thierry en LED au lieu d’ampoules classiques.” Il faut du concret, du “mesurable”. Certains gérants vont encore plus loin : “Nous réalisons une étude climatique sur chacun de nos actifs, explique Victor Breillot, responsable RSE chez Novaxia. En clair, nous analysons comment l’immeuble va subir l’impact du climat. A Toulouse, par exemple, il peut souffrir de vagues de chaleur de plus en plus fortes, au lieu d’investir dans une climatisation, hyperconsommatrice d’énergie, nous installons une toiture végétalisée, qui permet de réduire de 4 à 5 °C la température intérieure du bâtiment.”

Ce type de démarche est d’autant plus important que le décret dit “tertiaire”, prévu par la loi Elan, va obliger les bâtiments à usage professionnel de plus de 1.000 mètres carrés à réduire leur consommation énergétique de 40 % d’ici à 2030 ! “Autant dire demain…”, ironise Phong Hua.

Immeubles de services.

L’environnement n’est pas le seul enjeu du label ISR en immobilier. Le “S” de social est aussi un axe important. Novaxia, dont la SCPI Neo a été la première à être labellisée ISR, s’est spécialisé dès sa création dans le recyclage urbain. “Avant l’achat d’un actif, nous vérifions systématiquement s’il est transformable, en logements, en écoles, etc.”, raconte Mathilde Krieger, la directrice générale.

“Chaque gérant a la possibilité de pondérer une thématique plutôt qu’une autre, explique Estelle Ginefri, responsable RSE et innovation chez Foncière Magellan, gérant de la SCPI Foncière des praticiens. Etant positionnés sur la santé, nous avons choisi de valoriser davantage le “S” de ESG. Nous investissons notamment dans des maisons médicales, qui bénéficient d’une bonne desserte de transports en commun, dans un contexte de demande accrue en matière de locaux accueillant différentes catégories de praticiens. Notre objectif est de contribuer à un système de santé pour tous.”

Le service aux locataires est le principe de base de ce pilier. “Le gérant doit être capable d’être dans le service, pour les bureaux en particulier ! Il s’agit, par exemple, d’être près des transports en commun, d’installer des accès pour les personnes handicapées, des locaux pour les vélos, des bornes de recharge pour les véhicules électriques, détaille Jonathan Dhiver, fondateur de la plateforme MeilleureSCPI.com. Avec la pandémie, le bureau stricto sensu est mort, mais le bureau avec services est né !”

Pour cela, il faut être à l’écoute de son locataire, le “G” de gouvernance, qui représente en moyenne 24 % de la pondération. “L’ISR permet aussi de fidéliser les locataires et donc de continuer à délivrer de la performance”, résume Mathilde Krieger.

“A date, le label ISR est surtout un cahier des charges”, relève toutefois Jonathan Dhiver. “Pour la première phase, c’est du déclaratif, concède Jean-Marc Peter, de Sofidy. Il faut se fixer certains critères, puis faire sa demande auprès d’un labellisateur [Afnor Certification, Deloitte ou EY France], qui attribue le label pour trois ans, avec un contrôle au bout d’une année. Il est plus facile de l’obtenir que de le garder…” Pour juger de son efficacité, il faudra donc observer le marché en 2023, quand les SCPI déjà labellisées auront passé l’épreuve du premier contrôle.

Source : investir.lesechos.fr

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Le taux d’usure des crédits immobiliers relevé à plus de 3%

Le taux d’usure des crédits immobiliers relevé à plus de 3%

Le taux d’usure des crédits immobiliers relevé à plus de 3%

La Banque de France va augmenter le niveau maximum des intérêts que les banques peuvent demander pour un emprunt immobilier de 20 ans à 3,05%. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs !

Enfin un nouveau souffle pour le crédit immobilier ! Le taux d’usure applicable à partir du 1er octobre a été relevé par la Banque de France à 3,05%, pour un prêt immobilier à échéance de 20 ans et plus, a-t-elle annoncé mercredi soir, dans un communiqué. Précédemment, il était de 2,57%, un niveau jugé trop bas par les courtiers, mais qui permettait quand même aux primo-accédants de continuer à emprunter selon l’instance suprême.

L’institution a ainsi décidé de suivre “la formule prévue par la loi, soit les 4/3 des taux moyens pratiqués“, précise-t-elle. “Un relèvement exceptionnel des taux de l’usure [NDLR : soit davantage que 3%] – dont le rôle est de protéger les emprunteurs – n’est ni souhaitable ni nécessaire“, écrit-elle encore, paraphrasant les propos tenus par le Gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, à la Commission des finances de l’Assemblée nationale, mardi.

Le niveau maximum des intérêts que les banques peuvent demander pour les emprunts immobiliers à échéance de moins de de 10 ans sera également relevé à 3,03%, contre 2,60% auparavant. “Les taux de l’usure pour les autres catégories de prêts (principalement pour le crédit à la consommation, et les collectivités locales) seront eux aussi relevés, indique la Banque de France. Le prochain ajustement des taux de l’usure interviendra au 1er janvier.

Source : Investir.lesechos.fr

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Six placements pour résister à l'inflation

Six placements pour résister à l’inflation

Six placements pour résister à l'inflation

Où placer son argent pour contrer l’inflation galopante ? Certains placements permettent de passer la zone de turbulence sans (trop) de casse.

Avec une inflation annuelle estimée à 5,8 % en 2022 et à 4,7 % en 2023, selon un scénario de la Banque de France, il devient de plus en plus compliqué de trouver de quoi faire fructifier son épargne sans être en rendement négatif. « L’inflation, couplée à un contexte économique et géopolitique morose, oblige à s’adapter, résume Thomas Perret, président de Mon Petit Placement. Nos clients semblent plus inquiets et plus frileux. Le volume d’ouverture de comptes sur notre plateforme est toujours élevé, mais le ticket moyen d’investissement a baissé, passant de 2.500 € en moyenne historique [depuis la création du site, en 2020] à 1.400 €. »

Face à une inquiétude palpable, et justifiée, il est temps de réagir et de revoir sa stratégie patrimoniale (si ce n’est pas déjà fait). Mais que faire ? C’est aussi la question que nous nous sommes posée à Investir. La réponse n’est pas si évidente. La France n’a pas connu de tels niveaux d’inflation depuis… 1985 (5,8 % cette année-là). Depuis, elle se situait généralement entre 0,2 % et 2 %.

Soyons honnêtes, il n’existe pas de placement miracle, capable de battre une inflation aussi élevée à tous les coups (même si le private equity est une bonne option) et encore moins de garantir, en plus, le capital investi. Le produit sûr à 100 % et à haut rendement n’existe pas. Pour encaisser des plus-values, il faudra accepter une dose de risque. Ne vous laissez pas abuser par ceux qui vous prétendraient le contraire ! Depuis la crise sanitaire, les arnaques financières ont malheureusement explosé…

Diversification

Seul placement totalement sans risque, le livret A mérite que l’on s’y intéresse de nouveau, sa récente revalorisation à 2 % lui permettant d’être désormais plus efficace que… l’assurance-vie en euros ! Et ce sera d’autant plus vrai en février prochain, une nouvelle revalorisation étant attendue. C’est pourquoi nous le conseillons afin d’y placer trois ou quatre mois de salaire, une (belle) poire pour la soif.

Bien entendu, « il ne faut pas tout laisser sur son livret ou, pire, sur son compte courant ! », rappelle fort justement Thomas Perret. L’autre placement préféré des Français, l’assurance-vie, devra être dynamisé grâce aux unités de compte. Pierre-papier, actions, obligations, fonds flexibles… il en existe pour tous les goûts.

Ces produits peuvent, par ailleurs, être souscrits autrement que par son contrat d’assurance-vie. Et c’est même fortement recommandé si vous voulez multiplier vos chances de rendement. La diversification est plus que jamais le maître mot d’une stratégie gagnante ! Ainsi, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui peuvent être achetées en direct, sont toujours une bonne idée, à condition d’être encore plus sélectif qu’avant. Vous pouvez aussi vous orienter vers certains fonds obligataires et/ou vers des actions à rendement élevé. Pour ces dernières, nous avons retenu dix valeurs, dont la moitié figurent dans notre sélection Investir 10 Rendement.

Idéalement, la toute première étape serait de procéder à un bilan patrimonial, si possible réalisé par un professionnel. « Il faut regarder son patrimoine de façon globale, prendre de la hauteur, combler les lacunes, étant entendu que vous n’avez ni les mêmes envies, ni les mêmes objectifs à 70 ans qu’à 30 ans », explique Didier Zerbib, directeur général de Capfinances.

Arbitrer selon son âge et son patrimoine est en effet une règle d’or que nous rappelons régulièrement dans nos colonnes.

Source : Investir.lesechos.fr

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Retraite : 2 solutions immobilières pour doper les revenus mensuels des 60 ans et plus

Retraite : 2 solutions immobilières pour doper les revenus mensuels des 60 ans et plus

Retraite : 2 solutions immobilières pour doper les revenus mensuels des 60 ans et plus

Les pensions ne sont pas toujours à la hauteur des espérances des nouveaux retraités. Comment augmenter ses revenus ? L’immobilier peut être la solution, même si l’investissement n’a pas été anticipé.

A la retraite, il est presque toujours nécessaire de disposer de revenus complémentaires pour doper une pension « peau de chagrin » érodée par la hausse du coût de la vie. Pour ceux qui s’apprêtent à quitter la vie professionnelle et à cette occasion vont encaisser une somme d’argent à la suite de la cession de leur outil de travail (local commercial, bureau, usine), il est encore temps d’opter pour un placement capable de générer tout de suite des revenus.

Acheter comptant des parts de SCPI

Investir dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peut être une solution immédiate pour générer des revenus d’appoint, notamment si la préparation de la retraite n’a pas été anticipée ou si l’épargne constituée ne suffit pas. Atouts ? Les SCPI permettent d’encaisser des revenus locatifs versés à date fixe souvent « un mois après la fin de chaque trimestre civil », précise-t-on chez Primonial. A compter de la date de souscription, il faut tenir compte d’un délai de jouissance (de deux à six mois, selon les véhicules) avant de commencer à percevoir cette rémunération.

Ce placement permet d’investir dans l’immobilier de rapport tout en s’affranchissant des soucis de gestion locative. Selon les derniers chiffres de l’IEIF et de l’Aspim, cette classe d’actifs (hors immobilier résidentiel) a, en 2021, rapporté 4,45 % en moyenne net de frais de gestion.

La SCPI dite de « rendement » constitue un bon outil de diversification, car il permet d’investir dans des actifs immobiliers autres que le résidentiel (commerces, cliniques, campings, entrepôts de logistique). Des actifs souvent inaccessibles pour un particulier en « solo ». Grâce aux nombreux immeubles et locataires, la SCPI a l’avantage de mutualiser les risques locatifs (vacances, impayés de loyers) et procure une relative stabilité des rendements. C’est surtout vrai pour les SCPI « anciennes » qui sont des mastodontes du secteur avec des capitalisations supérieures au milliard d’euros. Attention toutefois, le placement n’est pas exempt de risques, et il ne faut pas y consacrer une proportion excessive de son patrimoine.

Enfin, la détention de SCPI présente un inconvénient notable : ce placement immobilier indirect est soumis au régime des revenus fonciers, qui se cale sur la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. « Ce scénario n’est pas très grave si le contribuable a anticipé une baisse significative de ses revenus et donc une moindre imposition », relativise un expert.

Vendre en viager

Alternative pour les retraités ne disposant pas du cash nécessaire pour investir en part de SCPI : la vente en viager de sa résidence principale (voire de sa résidence secondaire) constitue une solution rapide et efficace pour se donner une aisance de trésorerie dès lors que sa pension ne suffit plus. « On commence à penser à cette solution à 60 ans, mais c’est souvent à partir de 70 ans et au-delà que les transactions se réalisent », précise Nicolas Pettex-Muffat, directeur général de Daniel Féau et de Belles Demeures de France.

Sur ce thème, deux scénarios sont envisageables. Il y a d’abord la formule du viager occupé. Le vendeur (appelé « crédirentier ») cède son logement, mais reste chez lui jusqu’à son départ ou son décès. A la signature de l’acte de vente, il reçoit de l’acheteur (« débirentier ») un bouquet et une rente mensuelle versée jusqu’à son décès. Dans la rédaction de l’acte de vente, le notaire aura pris soin d’indexer cette rente sur l’évolution annuelle des prix, et ainsi prévu, en cas de libération des lieux (installation en maison de retraite ou chez des proches…), une majoration de cette même rente de 20 à 30 %.

Déterminées sur la base de la valeur vénale du bien, ces sommes (bouquet et rente) versées par l’acheteur prennent en compte l’âge et le sexe du vendeur. « Attention, avec le viager, le senior ne dispose que d’un droit personnel d’usage et d’habitation. Cela signifie qu’il ne peut louer son appartement à une tierce personne et empocher les loyers », souligne Isabelle Itti, notaire à l’étude Cheuvreux. « Le viager occupé constitue un complément de revenus appréciable. Il permet à la personne âgée de vivre sereinement en améliorant ses finances. Elle sera, par exemple, en mesure d’améliorer le confort de son habitation pour se maintenir à domicile et/ou d’aider ses proches via des donations », indique Reza Nakhai, fondateur de Viva Viager.

Dans le même esprit que le viager, la formule de la vente de la nue-propriété se développe. Le vendeur appelé usufruitier reste toujours dans les lieux jusqu’à son décès. En revanche, il reçoit un versement unique à la signature de l’acte de vente. Il n’y a plus de rente. Cette solution est majoritairement proposée par des acheteurs institutionnels qui gèrent des fonds et achètent de nombreux biens aux particuliers.

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Épargne salariale : comment profiter du déblocage exceptionnel de vos avoirs jusqu'au 31 décembre ?

Épargne salariale : comment profiter du déblocage exceptionnel de vos avoirs jusqu’au 31 décembre ?

Épargne salariale : comment profiter du déblocage exceptionnel de vos avoirs jusqu'au 31 décembre ?

Les salariés peuvent retirer jusqu’à 10 000 € nets de prélèvements sociaux et exonérés d’impôt sur le revenu.

À condition de respecter certaines règles, il est possible de débloquer jusqu’à 10 000 € exonérés d’impôt d’ici la fin de l’année.

La loi en faveur du pouvoir d’achat adoptée en août dernier permet aux salariés de retirer une partie de leur épargne salariale qui est, en principe, indisponible pendant cinq ans. Ce déblocage exceptionnel est autorisé jusqu’au 31 décembre 2022. Les modalités pratiques ont été récemment publiées sur le site du ministère du Travail. Voici les principaux points à retenir.

Quels avoirs sont concernés ?

Seules les sommes versées avant le 1er janvier 2022 au titre de l’intéressement, de la participation, et éventuellement de l’abondement de l’employeur qui s’y rattache, peuvent être débloquées. Cela dans la limite de 10 000 € par bénéficiaire, net de prélèvements sociaux. « L’intéressement et la participation versés en 2022 ne sont donc pas concernés par ce dispositif », précise Catherine Pays-Lenique, directrice générale d’Epsens. Sont également exclus, les versements libres que vous avez réalisés, les sommes investies dans des fonds solidaires ou encore dans un plan d’épargne retraite collectif (Perco ou PER collectif).

À quoi peuvent servir ces sommes ?

Le déblocage exceptionnel a été mis en place dans le but de soutenir la consommation et le pouvoir d’achat. Vous ne pouvez donc pas utiliser vos avoirs comme vous le souhaitez. Les sommes peuvent financer l’acquisition de biens, de fournitures ou encore de prestations de services (par exemple, l’achat d’un ordinateur, le paiement de frais de scolarité ou encore d’un séjour touristique…). Elles n’ont, en revanche, pas vocation à être réinvesties dans d’autres dispositifs d’épargne (livret, assurance vie, bien immobilier locatif…) ou encore à solder un prêt. Le paiement des impôts n’est pas non plus autorisé. « Votre employeur et votre teneur de comptes n’ont pas à vous demander la raison du déblocage. Mais vous devez conserver les justificatifs en cas de contrôle de l’administration fiscale », précise Catherine Pays-Lenique.

Comment en faire la demande ?

Pour débloquer vos avoirs, il suffit de faire votre demande par écrit, en ligne ou sur papier libre (datée et signée) auprès de votre employeur ou de l’organisme qui gère votre plan d’épargne salariale. Il est recommandé de préciser que cette demande s’inscrit dans le cadre de la loi pouvoir d’achat. Vous pouvez indiquer le montant que vous voulez débloquer et les supports d’investissement que vous souhaitez liquider en priorité. « Attention, une seule demande de déblocage est autorisée. Il faut donc avoir une idée très précise de la somme que vous avez besoin de récupérer », ajoute Catherine Pays-Lenique. À noter : dans certains cas (participation ou intéressement investis en titres de l’entreprise par exemple), un accord collectif est nécessaire pour permettre le déblocage, ce qui peut prendre un certain temps.

Ces sommes sont-elles imposées ?

Les montants débloqués sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu. Seuls les gains générés sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, ce qui est avantageux. Toutefois, le déblocage exceptionnel peut occasionner des frais (entre 10 et 20 euros selon les teneurs de comptes ou le mode de retrait), qui seront déduits des sommes retirées. L’accord d’entreprise peut néanmoins prévoir que leur paiement est à la charge de l’employeur.

Qui est concerné par ce déblocage exceptionnel ?

Tous les salariés (et anciens salariés) qui bénéficient de dispositifs de participation, d’intéressement ou de plans d’épargne salariale, soit environ 9,5 millions de personnes selon le ministère du Travail. Les chefs d’entreprise, présidents, directeurs généraux, gérants ou membres du directoire, le conjoint collaborateur ou associé du dirigeant lié par un pacte civil de solidarité (Pacs) peuvent également en profiter.

Source : Le Figaro

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Placements en période de crise : La SCPI maintient le cap

Placements en période de crise : La SCPI maintient le cap

Placements en période de crise : La SCPI maintient le cap

Regard sur le marché des SCPI

Aujourd’hui, le marché des SCPI (aussi nommé “pierre papier”) compte plus de 30 milliards d’actifs sous gestion ; ils sont répartis sur plus de 180 SCPI et sont gérés par 33 sociétés gestionnaires. Il faut dire que cette option d’investissement représente une alternative intéressante et peut servir de base à des placements financiers et de patrimoine. Ses parts peuvent être intégrées à un contrat d’assurance-vie et générer des rendements supérieurs à ceux des fonds actuels en euros. Pour un niveau de risque assez faible, la SCPI reste l’un des meilleurs placements qui soient, surtout quand il s’agit d’immobilier locatif.

Les conclusions de deux études sur la survie des SCPI

L’Association française des Sociétés de Placements immobiliers (ASPIM) et l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), ont publié le résultat d’études sur la situation des SCPI en 2020. Après un repli au cours du premier semestre, au début de la pandémie, une amélioration a été notée au début du second semestre de l’année. Les auteurs de ces études ont aussi constaté que la collecte, dans les circonstances, est demeurée positive et active, surtout dans les SCPI d’immobilier d’entreprise et fiscales. Les acomptes de dividendes ont tout de même affiché une baisse de 10% en comparaison avec la même période de l’an dernier. L’été dernier, la performance globale pour les SCPI d’entreprises affichait 5,3% sur l’année avec une revalorisation de 1,2% au niveau des parts. Depuis 2012, l’actif sous gestion a triplé, ce qui indique que ce véhicule d’investissement correspond bien aux besoins des investisseurs. La mutualisation des risques locatifs en constitue un atout. Un article publié le 10 octobre dernier sur le site Compte Epargne Placement apporte encore plus de précisions sur ce sujet.

Pourquoi les SCPI attirent les investisseurs ?

Un placement en SCPI ne nécessite pas une mise de départ substantielle puisque, dans certains cas, quelques centaines d’euros – ou parfois même à crédit – suffisent pour se retrouver (indirectement) propriétaire d’une partie de portefeuille immobilier. Il permet également d’investir dans certaines classes d’actifs “spécialisées” généralement moins accessibles aux particuliers : bureau, éducation, petite enfance, étudiants, santé, commerce, hôtellerie…Parmi ce vaste marché, il faut prendre le temps de comparer les taux de rendement et de distribution, examiner les stratégies d’investissement et aussi de gestion. Malgré la popularité du télétravail, en raison de la pandémie, les SCPI de bureaux font preuve de résilience. Au contraire des SCPI fiscales, les SCPI de rendement, qui concernent surtout les locaux d’entreprises plutôt que des immeubles d’habitation, versent à leurs souscripteurs la quote-part des loyers mensuels perçus ; sans oublier que les parts de ceux-ci peuvent augmenter au fil du temps. En général, les parts de SCPI dans l’immobilier professionnel sont plus profitables que celles de l’habitation. Et tout cela pour une somme de départ raisonnable (2 000 à 5 000 euros). Autre avantage appréciable, la société gestionnaire s’occupe de la recherche de locataires et de l’entretien des lieux. Il est également possible de souscrire via une assurance-vie pour diminuer la fiscalité.

L’importance de diversifier ses SCPI

Dans le contexte actuel, si vous visez la rentabilité, mieux vaut diversifier vos parcs immobiliers ! C’est la meilleure solution pour répartir le risque entre différentes classes d’actifs et aussi de garder l’équilibre lors de périodes plus difficiles. Le Report À Nouveau (RAN) s’avère une ressource en cas d’imprévu sur laquelle peuvent compter les SCPI. Il s’agit d’une réserve qui permet de faire face à des situations problématiques comme une baisse des loyers ou encore une vacance locative.

Si les domaines de l’hôtellerie et du commerce demeurent plus à risques dans cette conjoncture, des secteurs essentiels tels que la santé, l’éducation et la logistique, surtout en B2B, ainsi que celui des bureaux sont moins exposés aux conséquences de cette crise. Les établissements hospitaliers et médicaux, tout comme les cliniques et les laboratoires pharmaceutiques font partie des actifs à privilégier. Les baux y sont généralement stables et de longue durée. Quant au secteur de la logistique, les SCPI ne peuvent que bénéficier de la croissance du commerce en ligne, pour assurer le maintien des investissements. Les SCPI multi-sectiorielles résistent également assez bien en raison de la mutualisation et la diversification de leur patrimoine.

D’après les estimations des professionnels des SCPI, le taux de rendement en 2020 devrait se maintenir autour de 3,5% à 4%, ce qui leur permet de rester optimistes pour la suite des événements.

Source : Le Figaro

Ideal investisseur : SCPI : quels sont les secteurs touchés ? Quelles prévisions pour fin 2020 ?

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